En matière d’investissement locatif, l’un des aspects les plus importants à prendre en compte est la rentabilité. Elle permet de connaître combien rapportera le projet. Dans certains cas, elle facilite la comparaison entre différents biens immobiliers. Son estimation dépend du rapport entre les revenus bruts générés par la location et le coût total d’acquisition. Voici comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.
Déterminer le prix d’achat et les coûts annexes de son investissement
Cette étape revêt une importance cruciale, car le coût de revient constitue le fondement des divers calculs. Il n’inclut pas uniquement le prix d’achat immobilier, mais doit aussi prendre en compte les dépenses liées à l’achat, notamment les frais de notaire, de courtage et de rénovation.
Afin de déterminer le coût de revient de votre investissement, répertoriez toutes les dépenses qui y sont liées. Il est essentiel d’inclure dans le prix de vente tous les frais supplémentaires qui auront un impact sur la rentabilité y compris les frais de notaire. Si le propriétaire a contracté un prêt bancaire afin de financer son projet, il doit alors prendre en compte les frais liés : l’assurance, les intérêts, la garantie, les frais de dossier…
Il convient de noter que pour un même bien, le coût de revient est susceptible de varier selon l’emplacement. Cela veut donc dire que le rendement brut du projet immobilier ne sera pas le même en fonction de la ville choisie.
La défiscalisation est l’un des meilleurs moyens de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. Il existe en réalité de nombreux avantages fiscaux pour les programmes immobiliers destinés à la location de biens : Pinel, Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard, location meublée. Pour en apprendre davantage, il est recommandé de se rapprocher des spécialistes de l’immobilier.
Le calcul des revenus locatifs annuels prévisionnels
Pour estimer la rentabilité d’un investissement locatif, il faut aussi calculer les revenus annuels prévisionnels. Afin d’y parvenir, il faudra multiplier le loyer mensuel par 12. Le montant utilisé pour l’ensemble des calculs ne doit pas inclure les provisions pour charges exigées au locataire. Il s’agit ainsi du loyer hors charges.
Les revenus locatifs annuels prévisionnels serviront par ailleurs à calculer la rentabilité brute de l’investissement locatif. Rentabilité brute = loyer annuel hors charges/Coût de revient x 100. L’estimation ne prend pas en considération les charges de rénovation, d’entretien ni les impôts sur les revenus et les frais de gestion.
Prendre en compte les charges et les taxes liées à la propriété
Le calcul du rendement locatif implique aussi la prise en compte des charges et taxes relatives à la propriété. En plus des travaux d’amélioration et de remise en état d’un bien, il faudra également prévoir différentes charges.
La taxe foncière
La taxe foncière sur les biens immobiliers est un impôt local à la charge des propriétaires occupants, mais aussi des propriétaires bailleurs. Elle est évaluée en prenant en considération la valeur locative inscrite au cadastre et les taux d’imposition actuels dans la zone.
Les frais liés aux fluides
Généralement, le locataire est chargé de payer les frais liés à l’eau, à l’électricité, au gaz et à l’abonnement Internet. Toutefois, quand il s’agit d’une location meublée, le propriétaire peut définir un prix forfaitaire. Cette option convient généralement aux colocataires ou aux résidences partagées (des logements avec des espaces communs).
Les frais de copropriété
Les charges de copropriété concernent les dépenses qui visent à couvrir les coûts liés à l’administration, à la gestion et à l’entretien des espaces communs d’un immeuble. Le locataire est responsable du paiement de certaines de ces charges qu’on appelle aussi charges locatives ou charges récupérables. Ce sont notamment les frais réguliers liés à l’entretien de l’ascenseur, le chauffage, l’eau froide, l’eau chaude, l’électricité et l’entretien des espaces communs, entretien des espaces verts, etc. Il y a aussi les taxes de balayage, d’assainissement et d’enlèvement des ordures. Il est nécessaire d’inclure dans le contrat de location le montant de ces charges qui seront payées par provision et ajustées chaque année. Dans le cas des locations meublées, le paiement des charges peut être substitué par un forfait.
Les assurances
Dans le but de protéger son investissement locatif, il existe des assurances dédiées, aussi intégrées aux charges. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile. Celle-ci est intégrée dans le contrat PNO (Propriétaire Non Occupant) qui interviendra en cas de sinistre. Il est aussi recommandé de souscrire une Assurance Loyers Impayés (ALI).
L’évaluation de l’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le paiement des impôts sur les montants perçus est une obligation. Le régime fiscal auquel le propriétaire sera soumis dépendra du type de location choisi. Il est essentiel de noter que tous les revenus issus de la location de biens immobiliers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers.
Pour une location non meublée, les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Il faudra alors faire un choix entre le régime microfoncier et le régime réel. Pour une location meublée, les revenus seront classés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, il est possible de sélectionner soit le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Les revenus locatifs ne sont par ailleurs pas tous soumis à une taxation intégrale. Certains abattements ou des déductions viennent alléger la note. Les personnes qui ont investi dans des programmes de défiscalisation comme (Pinel, Borloo, Denormandie) peuvent aussi profiter de réductions d’impôts. Le montant à payer sur les revenus locatifs variera également d’un contribuable à l’autre. Les revenus locatifs sont additionnés aux autres sources de revenus lors du calcul.
Afin de déterminer le montant des impôts à payer sur ses revenus locatifs, un propriétaire doit considérer différents facteurs. Il devra avant tout calculer le montant des loyers réellement soumis à l’imposition, en tenant compte du régime fiscal choisi.
Utiliser des indicateurs clés : taux de rendement interne et net de frais
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif requiert enfin l’utilisation d’indicateurs clés à l’image du taux de rendement interne et du net de frais.
Le net de frais
Le rendement locatif net d’un bien immobilier ou net de frais est le rapport entre le revenu généré par la location et le prix d’achat, après déduction des frais et charges. Comparé au rendement locatif brut, il aide à affiner le calcul du taux de rentabilité afin d’assurer un résultat plus précis. Il s’exprime en pourcentage et le calcul se fait sur une base annuelle. Afin de calculer le net de frais, il faudra définir le rapport entre le montant de l’achat et le loyer payé par le locataire, après avoir soustrait les dépenses et frais. Net de frais ou rendement net = (loyer annuel – charges et frais divers/coût total d’achat) X 100. Le rendement locatif net fournit une meilleure précision que le rendement locatif brut. Il ne tient toutefois pas compte de l’imposition du bailleur.
Le taux de rendement interne
Le TRI est aussi un indicateur approprié pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. Plus il augmente et plus l’investissement est intéressant. Pour aller plus loin, le TRI représente le taux de rendement permettant d’obtenir une valeur actuelle nette (VAN) de zéro.
Tout comme le TEG pour le crédit, le calcul du taux de rendement interne est effectué en utilisant la technique de l’actualisation des flux de trésorerie ou « cash-flow. Pour simplifier, ce sont les fonds qui sortent ou entrent du portefeuille pendant toute la durée de l’investissement. Il est donc essentiel de considérer tous les flux pour le calcul : apport, frais de notaire, frais de dossier, emprunt, revenus locatifs, impôts, etc.
L’évaluation de la rentabilité d’un investissement locatif brut et net est une information indispensable pour les investisseurs immobiliers. Les prévisions des années futures indiquent un rendement locatif moyen d’environ 5,9 % en France. Pour assurer un meilleur rendement et atteindre un taux favorable, il est recommandé de mettre en place une approche stratégique. Celle-ci devra impliquer l’analyse des tendances du marché, la diversification du portefeuille, une gestion efficace, la négociation des taux d’intérêt et une maîtrise du calcul du rendement.
